买方因限购所签订的合同有效吗?

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每期一案

2016年4月23日,周某与叶某通过中介介绍签订《房屋买卖合同》,约定周某购买叶某出售的上海市松江区一套房屋,交易价格405万元。签订合同时,周某告知叶某,其名下另有一套房屋,需要出售后才有能力购买此房屋。嗣后,周某与叶某将过户日期约定为签订买卖合同后120个工作日。

合同签订后,周某支付了定金10万元、首付款30万元。后由于周某房屋未能如期卖出,与叶某签订的合同无法履行。2016年8月16日周某向叶某发出了解除合同通知。8月18日短信通知叶某解除合同。双方僵持不下,周某遂诉至法院请求:1、确认双方所签《房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年8月18日解除;2、叶某退还定金10万元、购房款30万元。

法院判决:1、确认双方所签的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年8月18日解除。 2、驳回要求叶某退还定金及购房款的其他诉讼请求。

法律法规

    一、《合同法》第九十四条:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同: (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”

二、《合同法》第九十六条:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”

三、《合同法》第一百一十五条:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”

四、《合同法》第九十七条:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”

五、《合同法》第一百一十三条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

案件分析

一、首先确定的是周某不存在不可抗力的免责。本案中,订立合同时,原告已经知道其不具备购房资格,因此不能以不可抗力为由免责,因此其构成违约。另外,根据民法保护合理信赖原则,即当与某人有一定关系的因素的存在,使另一方当事人对其产生了合理的信赖,这种合理的信赖应当受到法律的保护,而这一原则保护的当事人是“相对人是善意的,无过错的”。虽然第三方(中介)在房屋买卖中是作为受信赖一方行使其权利和达成约定,但是原告是明知自己无购房资格的,因此并非无过错,因此也不受民法原则保护。

二、其次是解除合同的法律依据。在《房屋买卖合同》成立并且生效后,原告因其自身购房资格问题无法继续履行合同内容,根据《合同法》第九十四条规定,当事人可以解除合同;根据《合同法》第九十六条的规定,原告已通过短信通知尽其告知义务,并且短信一经发送即送达接收方。因此需要合同解除日期因为短信通知发出日,即2016年8月18日。

三、再次是违约责任。根据《合同法》第一百一十五条及九十七条的规定,结合实际情况,原告构成违约后,无权要求返还10万元定金;然而对于30万元购房款笔者存有一定疑问,并不完全认同法院判决。根据《合同法》第九十七条及一百一十三条规定,虽然原告构成违约,但是本案中笔者并未发现原告对被告造成实际损失;且至于房价,合同订立至解除合同历时4个月左右,房价增长多少有待考量,是否足以让原告承担30万元损失也有待商榷。因此笔者认为,若合同中有违约金赔偿的规定,则30万购房款与10万定金构成违约金,无异议;若未约定的,以定金10万元作为赔偿,其已支付的购房款30万元应当部分或全部予以退还。

汉宇分析师建议

一、合同中要应明确规定违约责任,上下家亦应了解其构成违约的要件以及违约后产生的赔偿责任。需要注意的是,违约金和定金不可同时作为违约赔偿请求,可以约定赔偿违约金或者赔偿定金。

二、限购政策并不能作为不可抗力,因此了解限购政策后再进行合同签订或者合理协商才是明智之选。

图文来自网络

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发布者 :亿万先生_亿万先生老虎机_亿万先生mr007 - 分类 亿万先生